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丽景湾可信官网|10年后,楼市会“房荒”还是“人荒”?买房还是存钱?内行人点透

2020-01-11 18:25:08| 查看: 388|

摘要: 70年后租金是多少?可是,在看跌房价的人眼里,现在买房,只有“亏钱”一条路。换个角度来看,10年后的楼市,到底是房子供不应求造成“房荒”,还是绝大部分出现人口流出,造成所谓的“人荒”?按照大城市年均1.2%的增速来看,未来10年,少数的一二线城市,未来流入的人口将达到12%,称得上惊人了。所以,10年后,近300个中小城市,出现“人荒”的可能性更大。未来买房还是存钱?

丽景湾可信官网|10年后,楼市会“房荒”还是“人荒”?买房还是存钱?内行人点透

丽景湾可信官网,2019年,我们在房地产市场上听到和看到的各种意见激烈碰撞,分歧很大。他们在过去几年里没有出现过。

在看好房价的人看来,买房仍然是一件“便宜货”。

例如,北京大学国家发展研究所金融学教授徐苑最近计算了一个账户:假设你在北京租了一栋小房子,月租金是6000元,每年增加6%,即明年是360元,次年是380元。70年后租金是多少?结果是33.4万元。请注意,这是月租金,年租金为401万元。

然而,在看跌房价的人眼里,现在买房只有一种方式:赔钱。

中泰证券分析师梁忠华在最近的一篇文章中指出:如果房价不上涨,那么购房者实际上每天都在赔钱。以上海为例,如果你拥有一个房地产,纯住宅的年租金收入只有1.6%,而上海的房价在过去一年里不但没有上涨,反而下降了,资本收益收入大约为-0.4%。

此外,在100个城市的房价统计数据中,超过一半的城市的房价在过去一年上涨不到6%。即使按照3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的房屋折旧率计算,他们在这些城市拥有房屋都会赔钱。

双方的论点似乎都是合理的。然而,房地产市场不是一个可以用“计算器”准确预测的市场。北京大学教授的观点是基于70年来平均每年6%的租金增幅,这显然是任何城市都难以实现的。从这个角度来看,“持有房地产赔钱”的说法显然更有说服力。

我认为问题的关键在于未来的房地产市场。还有这么多需求吗?

从另一个角度来看,10年后的住房市场是由住房短缺造成的“住房短缺”,还是由绝大多数人口外流造成的所谓“人口短缺”?

只有撕开茧,我们才能看到真相。我们不妨从以下两个角度来分析它。

首先,将来会建多少栋房子?

经济学家李麒麟在一篇文章中指出,首先计算人口增长,2019年至2030年的总人口增长将为1.95亿,2030年将达到8亿。

从人均面积来看,2000年至2016年,全市人均住宅建筑面积从20.3平方米增加到36.6平方米,平均每年增加1平方米。随着人均居住面积的增长放缓,假设0。从2017年到2030年,每年将增加5平方米。

结合城市人口增长,可以计算出年住房需求。因此,2019年至2030年登记人口城市化带来的住房总需求为79亿平方米。

换句话说,未来11年将有79亿间平房等待人们居住。

79亿平方米的概念是什么?根据一套100平方米的计算,未来10年将建造约7900万套房屋。

从这些数据来看,住房短缺并不存在,只会有越来越多的住房。

第二,人口流向哪里?

人口流动的方向决定了未来的分布格局。

此前报道称,广东(84万人)、浙江(49万人)和安徽(28万人)是2018年净人口流入的前三名,都在南方。

换句话说,去年广东、浙江和安徽三省的人口超过了150万。光是广东就足以让其他地区蒙羞。相应地,这是人口众多的北方省份的无助。山东和河南的净流出分别为20万和7万,河南和山东的净流出接近30万。

显然,长江三角洲和珠江三角洲的城市是人口流动的“赢家”。中西部人口众多的省份,如河南和山东,是“出口地”。即使是靠近长江三角洲的安徽,近年来也受到了辐射。

还有另一个数据:10年前,中国第一、第二和大城市的人口仅占17%,但到去年年底,已经超过20%。从人口增长率来看,一、二线城市居民人口增长率在过去五年中一直在1.2%以上,而全国其他地区的增长率不到0.4%。

根据大城市1.2%的年平均增长率,未来10年,少数一线和二线城市将有12%的人口流入,这是惊人的。

这些人来自哪里?当然,它来自广大的农村地区、城镇和小城市。它就像跷跷板。当一端上升时,另一端肯定会下降。

因此,10年后,在近300个中小城市,“人口短缺”的可能性甚至更大。

在这一点上,结论非常明确,买房赚钱还是赔钱,必须基于不同城市的基本面。

如何与买家打交道?将来买房还是省钱?

一些经济学家做出了“两个字”的预测。

中泰证券经济学家梁忠华在8月份的一篇文章中表示,过去,他可以为房价上涨赚“快钱”,但将来,他只能为其他资产赚“慢钱”。

梁忠华指出:在过去的几年里,只有在房地产升值后才能实现赚钱,而且赚钱速度非常快,经常翻一番,这被称为“资本收益”。

未来,不同城市的房价表现将有很大差异。最初希望从买房中赚快钱的人只能专注于在债券和信贷债券等其他资产上有稳定回报的“慢钱”。

专家的“预测”不仅指出了未来的趋势,也为当前的购房者指明了方向。

首先,在一套自住和财力允许的情况下,买房不需要犹豫。

如果你只买一栋自己的房子,在10年内,赔钱和赚钱没有区别。工作通勤、儿童教育和生活质量的提高远比考虑买房是“赔钱”还是“占便宜”更现实。

第二,房地产不会增值,因为持有成本太高。

从10年周期来看,房价有可能保持“稳步下降”或“小幅上升”。无论是二线城市、三线城市还是四线城市,即使在目前房价的基础上再上涨20%-30%,也无助于投机者。

原因很简单。持有成本太高。例如,未来三至五年可能降至最低的财产税,以及日常物业管理费、水电费和取暖费、隐性折旧费和住房贷款利率上升后的巨额利息支出。随着时间的推移,这些持有成本将越来越高,最终将远远超过房价波动造成的差价。

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